A casa existe, mas no cartório ainda é apenas um lote: os riscos da construção não averbada

A casa está pronta há anos. A família mora no imóvel, paga água, energia e IPTU, já fez reformas e talvez até tenha ampliado a construção. Para quem olha de fora, não existe qualquer dúvida: ali existe uma residência completa e consolidada. Mas basta consultar a matrícula do imóvel para surgir uma surpresa: no Cartório de Registro de Imóveis ainda consta apenas o lote. Em outros casos, a construção aparece, mas com uma área muito menor do que aquela que realmente existe. Essa diferença entre o imóvel que existe fisicamente e aquilo que consta na documentação é mais comum do que parece e pode permanecer despercebida durante muitos anos. O problema costuma aparecer justamente quando o proprietário precisa fazer algo importante com o patrimônio: vender, financiar, oferecer o imóvel como garantia, fazer uma doação ou organizar a sucessão da família. É nesse momento que uma pendência antiga deixa de ser apenas documental e começa a produzir consequências financeiras. A casa existir não significa que ela esteja regularizada Quando uma construção é realizada em um terreno, a documentação do imóvel precisa ser atualizada para que aquela edificação também passe a constar formalmente na matrícula. É isso que acontece com a averbação da construção. Na prática, a matrícula deve ser capaz de retratar o imóvel que existe no mundo real. Se existe uma casa construída, mas o registro continua descrevendo somente um terreno, há uma diferença entre a realidade física e a realidade documental daquele patrimônio. O mesmo problema acontece quando a matrícula informa uma construção de determinada metragem, mas o proprietário posteriormente ampliou a casa, construiu novos quartos, acrescentou outro pavimento, fechou uma área ou realizou outras modificações que nunca foram regularizadas. O proprietário continua tendo uma casa. O que ele não tem é uma documentação que represente corretamente essa casa. E essa diferença importa. O problema pode aparecer justamente quando surgir um comprador Imagine que o proprietário decida vender uma casa que vale centenas de milhares de reais. O comprador gosta do imóvel, as partes chegam a um acordo sobre o preço e o próximo passo será buscar um financiamento imobiliário. É durante a análise documental que pode surgir o problema. Instituições financeiras precisam avaliar não apenas quem está comprando, mas também o imóvel envolvido na operação. Se existe uma diferença relevante entre a construção encontrada no local e aquilo que consta na documentação, o financiamento pode encontrar obstáculos. Para o vendedor, isso tem uma consequência muito prática: a quantidade de pessoas capazes de comprar aquele imóvel pode diminuir. Se o imóvel não estiver em condições de ser financiado, o proprietário poderá ficar restrito a compradores que tenham recursos próprios para concluir a aquisição. E quando o número de compradores diminui, o poder de negociação do vendedor também pode diminuir. A construção continua existindo e continua tendo valor. O problema é que a irregularidade documental pode afetar a liquidez do patrimônio. Uma ampliação também pode deixar o imóvel irregular Nem sempre estamos falando de uma casa inteira que deixou de ser averbada. Há imóveis que começaram corretamente regularizados, mas foram sendo modificados ao longo dos anos. A família construiu mais um quarto. Depois veio uma área gourmet. Alguns anos mais tarde, outro pavimento. A garagem foi ampliada. Uma parte dos fundos foi incorporada à residência. Fisicamente, o imóvel cresceu. Documentalmente, permaneceu igual. É assim que uma matrícula pode indicar, por exemplo, uma casa com determinada área construída enquanto, na realidade, existe uma edificação muito maior. Por isso, analisar apenas se “existe uma construção averbada” pode não ser suficiente. Também é necessário verificar se aquilo que consta nos documentos corresponde ao imóvel que efetivamente existe. Deixar para regularizar na hora da venda pode custar caro Um erro recorrente é pensar na regularização somente depois que aparece um comprador. Nesse momento, normalmente existe pressa. O comprador quer concluir o negócio, o financiamento possui seus próprios prazos, documentos precisam ser apresentados e, muitas vezes, vendedor e comprador já fizeram planos contando com aquela negociação. Se uma irregularidade é descoberta nesse estágio, será necessário entender sua origem, verificar a situação da construção perante o município, reunir documentos e identificar quais providências serão necessárias para atualizar o imóvel. E nem toda construção consegue ser regularizada simplesmente apresentando um documento ao cartório. Dependendo do imóvel, podem existir questões relacionadas ao projeto, à aprovação municipal, à metragem construída, às alterações realizadas ao longo dos anos e às exigências administrativas e fiscais aplicáveis àquela obra. Por isso, o melhor momento para descobrir uma irregularidade não é quando o comprador já está esperando a escritura. O imóvel pode chegar aos herdeiros com o mesmo problema A construção não averbada também merece atenção de quem está organizando o patrimônio da família. Imagine uma casa construída pelos pais há décadas. Durante toda a vida, eles utilizaram normalmente o imóvel, mas nunca atualizaram sua documentação. Quando ocorre o falecimento, os filhos recebem não apenas o patrimônio, mas também a pendência. Além das providências próprias da sucessão, a família poderá ter de buscar documentos antigos, verificar a situação da construção e providenciar uma regularização que poderia ter sido realizada anteriormente. E existe um detalhe importante: o passar dos anos nem sempre facilita a regularização. Projetos podem desaparecer, documentos podem ser perdidos e informações sobre a construção podem se tornar mais difíceis de recuperar. Por isso, organizar um imóvel enquanto o proprietário conhece sua história e possui acesso aos documentos costuma ser muito mais prudente do que transferir essa responsabilidade para a próxima geração. Como saber se a construção está averbada? Existe uma providência inicial bastante simples: analisar uma matrícula atualizada do imóvel. Ela permite verificar como aquele patrimônio está formalmente descrito no Registro de Imóveis e comparar essa informação com aquilo que existe fisicamente no local. Se a matrícula descreve apenas o terreno, mas existe uma casa construída, é necessário investigar a situação. Se existe uma construção registrada, mas a metragem ou as características não correspondem ao imóvel atual, também pode haver necessidade de regularização. A partir dessa análise é possível compreender